WAT IS EEN HYPOTHECAIRE LENING?

Een hypothecaire lening is over het algemeen een langlopende lening voor een onroerend goed met dat onroerend goed als onderpand. Onroerend goed is vastgoed, ofwel een goed dat vast zit en in principe niet te verplaatsen is, zoals: een stuk grond, een huis en een bedrijfspand.

Het onderpand blijft te alle tijden eigendom van de lener. Wanneer de lener een aantal keren zijn betalingsafspraken niet nakomt (=wanbetaling) dan heeft de bank echter wel het recht om het onderpand te verkopen (=recht van hypotheek). Hiermee kan de bank de lening dan (gedeeltelijk) aflossen. Mocht er een restschuld overblijven dan moet de lener dit in de toekomst alsnog afbetalen. Soms kan er dan een betalingsregeling worden getroffen. Hoe dan ook heeft de bank bij een hypothecaire lening door het recht van hypotheek minder risico op verlies van haar uitgeleende geld. Minder risico betekent dat de bank een relatief lage vergoeding (rente) eist op de lening. Dat is weer gunstig voor de lener. 

De lener geeft de bank dus het recht van hypotheek. Hij is weliswaar dan de geldnemer, maar hij geeft de bank het recht van hypotheek en is daardoor de hypotheekgever. De uitlener (vaak de bank) is weliswaar de geldgever, maar hij neemt het recht van hypotheek aan en is daardoor de hypotheeknemer.

Er zijn verschillende hypotheekvormen. Op deze pagina worden de lineaire en annuïtaire hypotheekvorm beschreven. Om deze twee vormen te begrijpen zal direct hieronder eerst nog worden beschreven wat je aan geld kwijt bent aan een hypothecaire lening, ofwel: de hypotheeklast.

HYPOTHEEKLASTEN

Per periode betaalt de lener aan de bank aflossing & rente. We noemen dit ook wel: de bruto hypotheeklast (zie afbeelding). Alleen door aflossing (=afbetaling) wordt de schuld steeds kleiner. Als je bijvoorbeeld € 100.000 leent en alleen maar rente betaalt dan is je schuld over bijvoorbeeld 100 jaar nog steeds die € 100.000. Wat moet je dan totaal aan aflossing betalen om die schuld op € 0 te krijgen? Je raadt het al: die € 100.000. Alle rente die je dus betaalt op een lening daarmee kom je niet van je schuld af. Je betaalt dat dus eigenlijk extra bovenop de totale aflossing. De rente verlaagt dus niet jouw schuld, maar het verhoogt jouw schuld ook niet. De rente die je moet betalen die moet je als lener namelijk zelf ophoesten. Voor de lener is de te betalen rente dus kosten, maar voor de uitlener is de te ontvangen rente juist een opbrengst.

Hoeveel procent je aan rente moet betalen dat staat vaak vast. Over welk bedrag dit percentage wordt gepakt dat hangt af van hoeveel uitgeleend geld de uitlener door jou nog mist. Als de uitlener bijvoorbeeld weer een jaar lang zijn € 100.000 mist dan betaal je over dat bedrag ‘een boete’, ofwel: rente. Het rentepercentage betaal je dus altijd over de schuld die aan het begin van de afgelopen periode open stond, ofwel: de restschuld aan het begin van de periode. 

In Nederland besparen natuurlijke personen die aflossen op hun hypothecaire lening voor hun hoofdverblijf door de hypotheekrente een stukje inkomstenbelasting. Dat is een voordeeltje vanuit de belastingdienst (=fiscus). We noemen deze besparing ook wel: (hypotheek)renteaftrek of belastingvoordeel. Hierdoor is een lener niet de bruto hypotheeklast aan geld kwijt, maar eigenlijk de bruto hypotheeklast min de renteaftrek. We noemen de uitkomst van deze berekening ook wel: de netto hypotheeklast (zie afbeelding). De hypotheekrenteaftrek is ongeveer gelijk aan het percentage belasting dat de lener over zijn inkomen moet betalen.

Let op! Het woord “bruto” betekent altijd dat er nog iets af moet. Het woord “netto” betekent altijd dat er al iets van af is. Soms is dat de belasting, maar in dit voorbeeld dus de renteaftrek.

  • Bruto hypotheeklast (wat betaal ik aan de bank?)
    = Aflossing + Te betalen rente

  • Renteaftrek (wat bespaar ik aan inkomstenbelasting?)
    = Percentage renteaftrek van de Te betalen rente

  • Netto hypotheeklast (wat ben ik eigenlijk aan geld kwijt?)
    = Bruto hypotheeklast – Renteaftrek

1. LINEAIRE HYPOTHECAIRE LENING

De lineaire hypothecaire lening heeft de volgende kenmerken:

  • Ieder jaar hetzelfde aflossingsbedrag (= de aflossing verloopt lineair)…

  • …dus ieder jaar daalt de restschuld met hetzelfde bedrag (= de restschuld daalt lineair)…

  • …dus ieder jaar daalt de te betalen rente met hetzelfde bedrag (= de rente daalt lineair). 🙂

  • De bruto hypotheeklast daalt ieder jaar lineair 🙂 en de netto hypotheeklast daalt ook ieder jaar lineair. 🙂

Deze hypotheekvorm heeft dus aan het begin hoge netto hypotheeklasten en in de toekomst steeds lagere netto hypotheeklasten. Het is een hypotheekvorm die vooral aansluit bij personen die nu veel verdienen en in de toekomst minder verwachten te verdienen. Een voorbeeld hiervan is een persoon die over enkele jaren met pensioen gaat.

2. ANNUÏTAIRE HYPOTHECAIRE LENING

De annuïtaire hypothecaire lening heeft de volgende kenmerken:

  • Ieder jaar een steeds groter aflossingsbedrag (= de aflossing stijgt exponentieel)…

  • …dus ieder jaar daalt de restschuld met een steeds groter bedrag (= de restschuld daalt exponentieel)…

  • …dus ieder jaar daalt de te betalen rente met een steeds groter bedrag (=de rente daalt exponentieel). 🙂